La funzione dell’indennità di mancato preavviso nei contratti di locazione

Il preavviso di rescissione del contratto di locazione

È nota la possibilità in capo al conduttore, ai sensi dell’art. 3 comma 6  L. 431/1998, di recedere anticipatamente dal contratto di locazione al verificarsi di gravi motivi – oggettivi o soggettivi, – dandone comunicazione al locatore con preavviso di almeno sei mesi. Tale termine può comunque essere ridotto tramite previsione negoziale.

La previsione di un termine di preavviso ha la funzione di garantire al locatore un lasso di tempo ragionevole per trovare nuovi inquilini con i quali stipulare un nuovo contratto, senza perdere il diritto al compenso per l’utilizzo dei locali (cfr. Cass. nr. 15769/2015).

Cosa succede se non si rispetta il preavviso nel contratto di locazione

Il mancato rispetto del preavviso nel contratto di locazione comporta l’obbligo in capo all’inquilino di corrispondere al locatore il pagamento dei canoni mensili previsti dalla legge o dal contratto a partire dalla comunicazione del recesso, ovvero, in assenza di corrispondenza, dal rilascio dell’immobile. Come dice la giurisprudenza, “nel caso in cui nel contratto di locazione non sia prevista espressamente la facoltà di recesso per giusti motivi senza preavviso, soccorre la disciplina di cui all’art. 3 comma 6  L. 431/1998, in virtù della quale il conduttore può recedere in qualunque momento dal contratto qualora ricorrano gravi motivi, dando comunque comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi (ovvero del termine inferiore eventualmente pattuito). Il mancato rispetto del termine di preavviso comporta a carico del recedente il pagamento del canone sino al sesto mese successivo alla data di comunicazione del recesso” (v., da ultimo, Trib. Pordenone, nr. 624 del 22 novembre 2022).

Nuovo contratto di locazione stipulato dopo il mancato preavviso

Ci si deve tuttavia chiedere cosa accada qualora, nonostante il mancato rispetto del termine, il locatore stipuli un nuovo contratto prevedendo il medesimo canone e l’immobile sia immediatamente occupato dai nuovi inquilini dopo il rilascio da parte del conduttore originario.

La giurisprudenza recente, sulla scorta dei principi della Suprema Corte indicati sopra relativi alla funzione dell’indennità di mancato preavviso, ha affermato come nel caso in cui l’immobile sia immediatamente rimesso sul mercato al medesimo canone, il locatore non abbia diritto ad alcun indennizzo, non ravvisandosi pregiudizi di carattere patrimoniale in capo a quest’ultimo (Trib. Torino, nr. 1247 del 22 marzo 2023, sulla scorta di Cass. nr. 18167 del 23 ottobre 2012). Parrebbe infatti ingiustificato l’incasso di un doppio canone locatizio, anche in relazione alla natura non propriamente risarcitoria dell’indennità di mancato preavviso.